自动给Immoweb房源打分并推送捡漏提醒

原文要点

n8n免费模板20453。流程每天7:00定时或手动启动：调用Apify的Immoweb抓取API按配置数量取比利时房源（失败则发Slack警告）→与Google Sheets里的历史记录合并去重、追踪价格历史，计算每平米价、同类中位价、折扣与异常标记→把新房源或价格变动房源连同结构化评分规则发给Google Gemini，返回BUY/MAYBE/AVOID评级、分数、理由与风险红旗→结果写回Sheets行→评级非AVOID且为新房源或降幅达标的，发Slack提醒并生成可邮件发送的消息。需自配Apify、Sheets服务账号、Gemini、Slack四组凭据。

这次做成什么

搭一条「每日抓房源→与历史比价→AI评级→只把值得关注的新房/降价房推到Slack」的自动盯盘流程。本站设计一个不依赖真实Belgian房源的练习方案：先用合成的房源CSV代替Apify输出跑通去重、比价与评级逻辑，再接真实凭据。

准备什么

• n8n实例（自托管或云）
• Apify账号与API令牌（HTTP Header Auth），以及Immoweb搜索URL
• Google Sheets服务账号凭据，目标表格已共享给服务账号邮箱
• Google Gemini（Google PaLM）API凭据
• Slack API凭据与目标频道

具体怎么做

1. 配置Apify抓取

   创建Apify账号，把API令牌存为n8n的HTTP Header Auth凭据；在配置节点填入Immoweb搜索URL（在Immoweb上筛选城市、类型、价格区间后复制地址栏URL）和maxItems上限。先用小上限如20条试跑。

2. 建立Google Sheets历史库

   新建表格并建一个房源历史页，列至少包含listing_id、标题、价格、面积、每平米价、首次发现日期、最近价格、评级、状态。把表格共享给服务账号邮箱，在n8n里选Sheets服务账号凭据并填入表格ID与页名。

3. 接入Gemini评级

   添加Gemini API凭据，在发送评级的节点使用结构化rubric提示词（可用下方本站示例改写），要求Gemini只返回JSON：verdict（BUY/MAYBE/AVOID）、score、reasons、red_flags。配置节点里设定降价触发阈值，例如降幅达到5%才推送。

4. 先用合成数据跑通逻辑

   在Apify节点后临时用手动数据节点粘贴下方合成CSV转成的条目，验证：重复listing_id被合并、价格变化被记录、每平米价与中位价计算正确、Gemini返回的JSON能合并回房源行。确认无误后再接真实Apify。

5. 接Slack并设定调度

   添加Slack凭据并选目标频道；把触发器设为每天7:00（或你所在时区的早晨）。推送条件为：评级非AVOID，且（首次出现 或 降幅≥配置阈值）。抓取失败走另一条分支发警告到同一频道。

可直接复制的材料

listing_id,title,price_eur,area_m2,city,first_seen,last_price_eur
IM-1001,布鲁塞尔两居室公寓,289000,85,Brussels,2026-09-01,289000
IM-1002,根特联排住宅,345000,120,Ghent,2026-08-15,365000
IM-1003,安特卫普一居室,199000,52,Antwerp,2026-10-04,199000

你是比利时住宅置业分析助手。根据输入房源的以下字段评级：价格、面积、每平米价、同城市同类房源中位价、相对中位价的折扣率、价格历史、异常标记。规则：每平米价低于同类中位价10%以上且无异常标记→BUY；低于中位价0-10%或数据不全→MAYBE；高于中位价、异常标记为真、或面积/价格字段缺失→AVOID。只返回JSON：{"verdict":"BUY|MAYBE|AVOID","score":0-100,"reasons":["不超过3条中文理由"],"red_flags":["风险点，无则为空数组"]}，不要输出JSON以外的文字。房源数据：{{ $json }}

格式：【BUY】{title}｜€{price_eur}｜{area_m2}m²｜€{price_per_m2}/m²｜较同类中位价 {discount_pct}%｜降价 {drop_pct}%｜理由：{reasons}｜链接：{url}。推送条件：verdict≠AVOID 且（is_new=true 或 drop_pct≥配置阈值）。抓取失败分支：「⚠️ Immoweb抓取失败：{error}」。

输入与输出示例

本站虚构演示，评级由本站示例rubric推出，非作者运行结果，未调用真实接口

输入

合成数据中IM-1002根特联排：现价345000欧、120m²、原价365000欧（降5.5%），同城中位每平米3100欧，该房每平米2875欧（低7.3%），无异常标记。

对应输出

Gemini返回（示意）：{"verdict":"MAYBE","score":68,"reasons":["每平米价低于同城中位7.3%，未达10%的BUY线","近期降价5.5%，卖方让步信号","面积120m²适合家庭需求"],"red_flags":[]}。Slack推送：【MAYBE】根特联排住宅｜€345000｜120m²｜€2875/m²｜较中位价-7.3%｜降价5.5%｜理由：每平米低于中位、近期降价。

做完检查这些

• 同一listing_id第二次出现时只更新价格历史而不新建行
• 每平米价=价格÷面积，折扣率相对同城中位价计算，与手算一致
• Gemini返回严格JSON且verdict只会是BUY/MAYBE/AVOID之一，能合并回原房源行
• 只有非AVOID且满足「新房源或降幅≥阈值」的房源触发Slack推送
• 断开Apify令牌试跑一次，抓取失败分支会发Slack警告而不是静默失败

容易卡住的地方

• Apify按抓取量计费，maxItems别一开始就开大，先用20条以内试跑
• Immoweb页面结构或Apify scraper变更会导致抓取字段漂移，需定期检查
• Sheets服务账号必须被共享表格权限，否则读写直接报错
• Gemini偶尔返回带解释文字的非法JSON，需在提示词里强约束并做好解析失败兜底
• 中位价依赖样本量，小城市同类房源太少时折扣率参考价值低
• 评级是规则化参考而非购房建议，比利时置业涉及税费与法规需自行核实